Acheter un bien déjà loué à Namur : ce que dit le droit wallon avant de faire offre

En Wallonie, le sort du locataire lors d'une vente est réglé par le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. À Namur, de nombreux studios, appartements et kots proches de l'université, de la gare ou de Jambes changent de propriétaire avec leur locataire en place. Pour un investisseur, l'intérêt est réel : pas de recherche de locataire, pas de vide locatif au démarrage, des loyers perçus dès la signature de l'acte. En contrepartie, vous reprenez une situation que vous n'avez pas choisie : un locataire, un contrat, un loyer et un historique. Voici ce qu'il faut examiner avant de faire offre.

Première question : le bail a-t-il date certaine ?

Un bail acquiert date certaine de trois manières : son enregistrement, le décès de l'une des parties signataires, ou sa reprise dans un acte authentique. En pratique, c'est presque toujours l'enregistrement qui compte. De cette seule question dépend l'étendue de vos droits face au locataire.

Bail enregistré avant la vente. Vous reprenez le contrat tel quel à la signature de l'acte authentique. Le locataire conserve l'ensemble de ses droits, et vous devrez respecter le bail aux mêmes conditions que l'ancien propriétaire, y compris sa durée et son loyer.

Bail non enregistré, locataire dans les lieux depuis au moins six mois. Vous êtes également tenu de respecter le bail. Le décret vous accorde toutefois une faculté particulière : mettre fin au contrat pour occupation personnelle ou pour travaux importants, moyennant un congé de trois mois au lieu de six. Ce congé doit être notifié dans les trois mois qui suivent l'acte, faute de quoi le droit est définitivement perdu.

Bail non enregistré, locataire dans les lieux depuis moins de six mois. Vous n'êtes pas lié par le contrat.

Demandez donc, avant toute offre, la preuve de l'enregistrement. Le propriétaire peut la retrouver sur MyMinfin ou dans les courriers de l'administration.

Le type de bail compte autant que son enregistrement

Le décret wallon distingue plusieurs contrats, et le bien que vous visitez n'est pas forcément loué sous le régime que vous imaginez.

Le bail de résidence principale est le plus courant : le locataire y est domicilié, et le contrat est en principe conclu pour neuf ans, sauf s'il s'agit d'un bail de courte durée de trois ans au plus.

Le bail étudiant concerne une grande partie des kots namurois. Il est conclu pour une durée d'un an, et son état des lieux d'entrée est obligatoire et doit lui aussi être enregistré. L'enregistrement du bail étudiant détermine, comme pour les autres contrats, la protection de l'étudiant face au nouveau propriétaire.

Beaucoup de kots sont en réalité loués sous un bail d'habitation de droit commun, ni bail étudiant ni bail de résidence principale. Les règles y sont largement supplétives : ce que prévoit le contrat compte davantage. Pour un immeuble de kots, il faut donc lire chaque contrat, et non un seul pris comme modèle.

Le loyer réel, pas le loyer possible

Un appartement qui pourrait se louer 850 € et qui en rapporte 700 € ne se valorise pas comme s'il en rapportait 850. Le loyer ne peut pas être relevé au seul motif qu'il est inférieur au marché. La révision n'est possible qu'à des moments précis, à des conditions strictes, et à défaut d'accord, elle passe par le juge de paix.

L'indexation mérite une attention particulière en Wallonie. Elle n'est possible que si le bail est enregistré. Elle n'est pas automatique : elle doit être demandée par écrit, et une demande tardive ne rattrape que les trois derniers mois. Pour les logements classés D, E, F ou G au certificat PEB, l'indexation a été limitée, voire interdite, entre novembre 2022 et octobre 2023, et le loyer ainsi bloqué est devenu la nouvelle base de calcul. Un appartement PEB F loué avant cette période peut donc garder durablement un loyer inférieur à celui d'un bien identique mieux classé. Croisez toujours le loyer actuel avec le certificat PEB et l'historique des indexations.

Un exemple chiffré

Prenons un studio proche de la gare, acheté 95.000 € par un investisseur qui possède déjà sa propre habitation. Il paie donc les droits d'enregistrement au taux normal de 12,5 %, soit 11.875 €, et son coût d'acquisition atteint 106.875 € hors frais de notaire.

S'il est loué 575 € par mois, le rendement brut est d'environ 6,5 %. S'il est loué 520 € parce que l'indexation n'a jamais été demandée ou a été bloquée par le PEB, ce rendement tombe à environ 5,8 %. Sur un bien de ce prix, ces 55 € par mois représentent près de 7.000 € de valeur, pour un investisseur qui raisonne en rendement. C'est la raison pour laquelle le loyer doit être vérifié document par document, et non sur la simple déclaration du vendeur.

Les documents à réunir

Au-delà du bail et de sa preuve d'enregistrement, plusieurs documents sont à demander.

L'état des lieux d'entrée : sans lui, il sera difficile de réclamer des dégâts au départ du locataire.

La garantie locative. Depuis le 1er juin 2023, elle ne peut dépasser deux mois de loyer en Wallonie, quelle que soit sa forme, pour les baux de résidence principale et les baux étudiants. Elle est le plus souvent placée sur un compte bloqué au nom du locataire. Vérifiez où elle est constituée et comment elle vous sera transférée.

L'attestation d'assurance incendie, que le locataire est tenu de souscrire en Wallonie.

L'historique des paiements sur au moins douze mois. Si ce point vous inquiète, vous pouvez inscrire dans votre offre une condition suspensive liée à la preuve du paiement régulier des loyers.

Pour un immeuble de rapport avec plusieurs logements, ces vérifications se font logement par logement.

Si vous achetez pour y habiter

Vous ne pouvez pas donner congé au locataire tant que vous n'êtes pas propriétaire, donc avant la signature de l'acte. Une fois l'acte passé, et dans le cas d'un bail enregistré, le renom pour occupation personnelle s'envoie par recommandé avec un préavis de six mois, qui commence le premier jour du mois suivant sa réception. Le locataire qui trouve un logement entre-temps peut partir plus tôt avec un contre-préavis d'un mois.

Pour un acte signé le 15 novembre et un renom reçu le 20 novembre, le préavis court du 1er décembre au 31 mai. Vous emménagerez au plus tôt en juin. Ce calendrier est à intégrer dans votre plan de financement : pendant six mois, vous payez votre crédit tout en logeant ailleurs, en contrepartie d'un loyer perçu.

Si vous comptez sur le taux réduit de 3 % de droits d'enregistrement réservé à l'habitation propre et unique, vérifiez avec votre notaire que le délai d'installation imposé est compatible avec le préavis du locataire.

Côté vendeur

Vendre ne permet pas de faire partir le locataire : le bail suit le bien, et l'acquéreur en reprend les droits et obligations. Le droit de préférence du locataire, qui existe à Bruxelles, n'a pas d'équivalent dans le décret wallon. La coopération du locataire pour les photos et les visites reste en revanche déterminante, et il vaut mieux lui expliquer la situation avant la mise en vente, en tenant compte de ce que prévoit le bail sur les visites.

Préparer le dossier avant la mise en vente fait aussi gagner du temps : bail et enregistrement, PEB, historique des loyers et des indexations, état des lieux, références de la garantie. Un acquéreur investisseur fait son offre sur ces éléments.

Un bien loué ne se vend pas forcément moins cher qu'un bien vide : pour un investisseur, le locataire en place et le revenu immédiat font partie de la valeur. EDIMMO rassemble ces documents avant la mise en vente, pour que les acheteurs en disposent dès la première visite.

Contact : 0495 82 07 01.